Коммерческое помещение для арендного бизнеса: анализ рисков

Торговый центр

Основным звеном является управляющая компания. Большой плюс в том, что владельцу не придется решать технические вопросы по ремонту, уборке, возникновению чрезвычайных ситуаций. Но и успешность бизнеса во многом зависит от нацеленности управляющей компании на рекламу центра.

Если основным арендатором является крупный супермаркет, привлечь мелкие фирмы проще. Это зоомагазины, отделения банков, операторы сотовой сети, аптеки. Но при смене «якоря» на мебельный магазин или бутик брендовой одежды поток покупателей в торговом центре резко снизится. Арендаторы небольшой площади, чья выручка напрямую зависит от трафика, просто не выживут.

Инвестировать следует после досконального изучения рыночных цен. Если стоимость 1 м.кв. упала ниже средней по району, значит, дела не так хороши и объект не столь привлекателен, как преподносят.

Офисные центры

Инвестиции составляют не меньше 3 млн. рублей, бизнес тоже зависит от политики управляющей компании, но ее бездействие в вопросе продвижения не так критично. К тому же, плюсом остается отсутствие необходимости решения проблем с обслуживанием здания.

Основные факторы, на которые надо обратить внимание:

Ограничение по часам работы. Это может стать препятствием для заключения договора аренды с фирмами, у которых основной поток клиентов идет в вечернее время (турагентства, например).
Брокеридж управляющей компанией. Материальная заинтересованность в поиске арендаторов напрямую влияет на ваш доход.
Много ли свободных площадей. Если недалеко расположенные офисные центры в Химки предлагают помещения по более низкой арендной ставке, возможно, будут проблемы с поиском клиентов. Но это при равнозначных условиях комфорта.

Производственные комплексы и складские площади

Востребованы помещения до 100 м. кв. Компании с небольшим стартовым капиталом не спешат вкладывать деньги в строительство производственно-складского комплекса или попросту не имеют таких средств. Но не все однозначно. К зданиям предъявляются повышенные требования надзорных служб. Важны высота потолков, коммуникации, расположение относительно объектов жилого фонда. Поэтому перед инвестированием надо провести аналитическую работу с привлечением профессионалов.

Востребованными являются оборудованные производственно-складские комплексы площадью от 20 000 м.кв. Региональные компании расширяются, заходят на столичный рынок и им не хватает современных обустроенных площадей для производства и складирования товара.

Стрит-ритейл

Приобретение коммерческих помещений на первых этажах имеет положительные и отрицательные стороны. При правильном изучении рынка и оценке рисков стрит-ритейл в Химки приносит достойную прибыль при сдаче в аренду.

Главным преимуществом является то, что здание целиком находится в вашем распоряжении. Клиенты могут устанавливать любой график работы и проводить рекламные акции. Но до заключения договора надо изучить важные вопросы.

Проанализировать рентабельность потенциального арендатора. Продуктовый магазин не будет убыточным в районе новостроек с высотками, где в шаговой доступности от магазина живут множество семей. В историческом квартале с малоэтажными строениями и преобладанием населения пенсионного возраста магазин может стать банкротом.
Заложить в расчет арендной платы пользование техническими и подсобными помещениями, а не только кабинетами как в офисном центре. Иначе срок окупаемости растянется.
Предусмотреть вопросы решения технических проблем. Надо самостоятельно следить за работой всех систем или нанять управляющего и получить «свободу».

Важно! Помещения на первых этажах в Химки стоят от 5 млн. руб. и чтобы не попасть на схемы мошенников надо предусмотреть важный нюанс. Продавец может предлагать недорогое здание, но уже с арендатором, который обеспечивает достойный доход. Если обе стороны в сговоре, после оформления договора купли-продажи арендатор потребует снижения ставки или вовсе покинет помещение.

Это не значит, что надо обязательно приобретать пустое помещение. Наличие арендатора с хорошей историй поможет оценить и проанализировать риски, прибыль.